刚性需求集中释放 楼市或闪现回暖信号

刚性需求集中释放 楼市闪现回暖迹象

“周末要是有空，哥几个陪我去趟国贸房展转转。”昨天快下班的时候，L君对Z君说。

作为“京城楼市第一展”，正在国贸中心举办的北京春季房地产展示交易会可以作为感测北京楼市冷暖的一支温度计。本次房展汇集了30多家品牌地产集团100多个参展项目，其中总价在60万元到80万元的中小户型占了很大比例。

业界人士注意到，万科、富力、远洋、珠江“地产四大家”此次携多个新盘集体亮相。多年缺席的万科带来万科公园五号、金隅·万科城；远洋则有远洋一方、远洋·沁山水；富力展出富力桃园·渊波、富力又一城蝴蝶湄；珠江则主推旗下珠江摩尔公园、珠江拉维小镇。这些新盘都是在2008年沉寂了一年后，重新浮出水面。

在L君看来，持续一年多的调整后，伴随着宏观经济企稳回暖迹象的闪现，“小阳春”之后的楼市眼下又面临着一次关键的选择。向左，还是向右？虽然方向暂时不甚明朗，但“机会总是垂青有准备的人”，是时候密切关注、下一番功夫研究了。

“但是据媒体曝光说，有开发商花钱雇房托撑人气呢，你可不要被他们忽悠了。”Z君接着质疑。

L君则认为，很多数据都说明地产商目前的库存问题仍很严峻，携旗下大量积压楼盘积极参加各地的房展也是表现之一。因此，不排除部分开发商迫于压力抛盘回笼资金的可能。与此同时，需求方的投资和投机者尚未大规模进场。在这种供求关系下，自住性购房者其实有机可乘。

据L君掌握的数据，今年以来北京、上海、天津、广州等大城市房地产市场交易量均有较大增长。尤其是2月份以来，全国楼市出现明显回暖的态势，各城市当月成交量同比均上扬，除个别外绝大多数城市环比也呈上涨之势。相比2008年月均成交量，超过半数以上的城市当月成交量都已超过去年月均水平。

以北京楼市为例。某研究所提供的北京楼市今年前三个月的成交数据(不含政策性住房)分别为：1月份成交量46.57万平米，同比下降41.63％；2月份成交量88.71万平米，同比上涨162.84％；3月份成交量140.90万平米，同比上涨66.82％。可见，自春节之后，由于需求巨量释放，北京楼市呈现环比翻倍的成交剧增态势，回升明显。此外，与2008年月均成交量69.08万平米相比，2009年3月份的成交量已是其两倍有余。

与此同时，成交均价相比去年同期则处于下降状态，跌幅达10％以上：1月份成交均价10878元，同比下降10.84％；2月份成交均价11337元，同比下降12.99％；3月份成交均价11694元，同比下降12.01％。值得注意的是，从环比来看，前三个月的成交均价略有涨势，不过涨幅有限。

L君继续解释，全国范围内楼市出现成交量普遍上升甚至暴增，说明相关各方经过一番博弈，已取得一定程度的共识。一方面，这是自住性购房者压抑已久的刚性需求集中释放的结果，而另一个决定性因素是地产商经过一番大浪淘沙的洗礼后纷纷降价让利，挤掉了虚高房价中部分水分。虽然房价还有可能继续下行，但刚性需求集中释放却不能不看做大势企稳回暖的信号。

“管他地产商真假做局，浑水才好摸鱼。炼就一双火眼金睛，才能不错过政策性福利。走，明天看房展去！”L君最后说。(证券日报 熊欣)

郎咸平：经济回暖是假象 深广楼市要暴涨

昨日(18日)，著名经济学家郎咸平在深圳中饰珠宝交易中心作题为“珠宝产业本质与发展”的演讲时放言，根据国内的资金变动情况，深圳、广州将会是继上海、杭州房价暴涨之后的下一站。同时，他判断，目前中国经济处在泡沫状态，整个投资环境还没有根本性改善。

“银行资金大量流入虚拟经济”

近日国家统计局公布的第一季度的宏观经济数据指出，通过政府的宏观调控，中国经济出现了回暖迹象。

对于此观点，郎咸平提出了不同的意见。他介绍说，目前整个宏观经济的形势和2006年面临的形势非常近似。全球金融危机发生以来，中国政府制定了六大经济刺激方案，推出4万亿投资计划。第一季度，4.58万亿元的银行信贷资金流入市场，成为拉动经济回暖最直接的表现，经济回暖迹象在3个月内体现出来。4万亿投资60％的资金用在了基础设施建设方面，40％的资金用于企业票据融资和短期信贷。

目前整个经济面临的两个根本问题即投资环境恶化和产能过剩没有根本改变，60％的资金用在基础设施建设方面，对于产能过剩没有半点效果。40％的资金流向企业，多数又集中在国有大型企业手中，仅有13％的资金流向民营大型企业。在实体投资环境恶化的情况下，企业拿到这么多钱，无法进行实体投资，部分资金尤其是从银行流出的资金就会进入虚拟经济。这也就造成股市、楼市出现回暖的假象，并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的。

“深广楼市已出现暴涨迹象”

今年4—5月份，上海、杭州楼市疯涨，交易量大幅增长，这就是大量避险资金进入楼市的原因。从上海、杭州楼市情况来看，市中心的高价楼盘被推高，这显然不是为了住房，而是为了资金避险。

根据统计，全国的楼价都在下跌，土地成交价格也出现下滑，一季度全国35个城市，其中19个城市地价是在下跌。九成的城市地价下跌了近四成。类似于上海、杭州的这种不正常的楼市现象，在深圳、广州即将出现，现在是乎已经出现了这种情况。

“加工企业面临很大机遇”

对于目前企业资金应如何进行投资，郎咸平根据宏观形势作出了以下建议：

对于黄金市场，以私人投资者而言，如果不了解市场就要有对冲的心态，不要想着从中挣钱，从过去的3到5年来看，黄金的投资回报率还不及股市，甚至不及债券市场，主要是因为黄金由美国政府操控，很难作出预测。

对于想投资美元、加元、欧元、澳元为主的外汇业务，同样要做对冲。对于股市、楼市、汽车、奢侈品等方面的投资，其行情都是由大量的资金进入推动和造成的，其资金来源一样，是一种虚拟的经济。当资金出现转移，就会出现下跌，一时的市场回暖不是真实的，本质上不具有稳定性。

对于以加工为主的企业来说，在目前的情况下，面临很大的机遇，企业要想发展就需要产业转型，这种转型，不是由一个行业转移到另外一个行业，而是对一个行业进行高度的整合。即一个基金、一家公司、一条产业链，实现高效整合，打造成本管理新理念，做一个市场的快速反应者，这样才能够在这轮危机中把握住转型的时机。(南方日报  丁侃)

上半年楼市“小阳春” 下半年楼市“生死劫”

今年前4个月，一线城市的楼市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势，逆势上演了一段所谓的“小阳春”行情，多数城市不仅交易量相对2008年大幅攀升，个别城市的价格也掉头向上。这种量价齐升的态势在进入4月份以来达到了极致，北京、上海、广州、武汉等城市很久不见的销售火爆的场景再次出现。

考虑到2008年全国房地产处于非常低迷的阶段，简单和今年的交易量比较似乎意义不大，但随着交易量上升的价格强劲反弹的确值得研究。对于前4个月一线城市楼市这种量、价齐升的表现如何分析，下半年房地产的走势如何，可谓分歧重重，多空争斗激烈。

笔者认为，判断中国楼市下半年的走势，其实非常简单，只需要对楼市的供求状况、产业周期、宏观政策和经济走势予以研判，结论不辩自明。

首先看一下房地产市场的供求状况。如果不考虑假按揭等因素，1月到4月份销量大增，但和历史积累的空置面积比较，房地产“去库存化”的过程显然还遥遥无期。以空置面积占全国首位的北京为例，截至3月末，北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米，同比增长34.5％，消化周期最少需要13个月。再看价格创了历史新高的广州，2008年年末广东的商品房空置总量较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54％， 而2009年广州的新建一手住宅供应量约为4.9万套，供过于求非常明显。如果再考虑到中央启动的保障性住房今年下半年会大量入市，则意味着，今年下半年房地产市场供过于求的状况不仅不会逆转，而且很有可能甚于去年。

其次，笔者同意国外很多房地产专家的说法，房地产本质上说是金融现象，如果说前几年全球的流动性过剩制造了史无前例的房地产泡沫的话，则目前全球面临的最大危险仍然是通货紧缩，是流动性的严重不足。从金融规律而言，中国楼市前4个月的反弹，除了政府的扶持政策和价格回落之外，主要靠信贷推动，部分资金进入楼市已成不争的事实。而这种天量的信贷很显然没有持续性，在信贷下降的情况下，房价下跌也是在所难免。特别是银监会最近表示要适当隔离楼市的风险，很可能抽掉支撑房地产反常走强的最后一根“假肢”。

第三，宏观经济依然不容乐观。美国经济一季度大跌6.1％，中国经济的一些关键指标依旧很不乐观，4月份进出口依旧下跌24％，CPI和PPI连续三个月双双在负数阶段运行，发电量继续下跌，就业形势依旧严峻。房地产和宏观经济的走势从历史上看具有很强的一致性，从目前来看，判断下半年全球经济要触底走强，显然还没有十足的底气，房地产作为一个滞后的指标，不会和宏观经济的走势背离。

第四，谁也躲不开商业周期，房地产依然。目前，对房地产未来走势判断的干扰项主要是所谓的“刚性需求”。但在任何一本经典的经济学教科书都没有“刚性需求”这样的术语。而且，在前几年的疯涨已经透支了未来数年的购买力的情况下，不管有如何大的需求，也只能是缺乏购买力的无效需求，房地产进入调整周期难以避免。从历次房地产泡沫破灭见底的规律看，只有在价格大幅下跌，开发商大面积倒闭的情况下，才意味着泡沫的真正见底。很显然，我国的房地产市场无论就调整时间，还是价格幅度而言，都依然明显处于下降通道。

鉴于以上理由，笔者认为，随着信贷政策的收紧，支撑楼市反弹的最后一根稻草将不复存在，下半年楼市将进入更严峻的考验期。其实，这种迹象已经开始显现出来：一是国家发改委的统计表明，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1％，这说明在部分城市热销的同时，一些城市已经步入了调整，各地曝光的假按揭和高退房率似乎印证了这一点；二是5月份一开始，北京楼市交易量大幅下挫，这一方面和开发商逆势提价不无关系，另一方面也预示着经历短暂“回暖”的快感之后，楼市也许才真正露出狰狞的真面目。(中国经营报)